劉姓女子在向賴姓男子買了一間4層樓的透天厝，沒想到一年後要出售時，才從黃姓仲介得知20年前曾有女房客在該房子內，身穿紅衣上吊輕生，劉女驚覺買到凶宅，氣得上法院控告，要求賴男歸還當時買房的價錢1150萬元，並跟黃姓仲介索償230萬元，最後遭法官駁回。
問題一、本件法官怎麼說?
答：考量系爭房屋位處商業繁榮地段、自殺時間經過已久，且該屋持續有人居住，並出租與第三人而獲有租金收益，且房客亦表示不在意此事等情節，亦難逕認系爭房屋因曾發生自殺事件，而於賴昌林出售與原告時仍有價值貶損之疑慮，故原告主張系爭房屋為凶宅，足以貶損市場交易價格而具有瑕疵，即不足採。
問題二、買賣標的物為凶宅，是否有瑕疵之認定?
答：依據民法第359條本文：
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」
惟房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，乃屬主觀及心理層面之範疇，因個人觀念、宗教信仰、使用目的等不同而有所異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式之舉行，而得以去除不安之心理。
因此是否因而構成瑕疵，應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中加以認定，尚難僅因房屋曾發生非自然死亡事故，即逕認有何不備價值或效用之瑕疵。
是以，在判斷房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或致死」之人死於「屋內」，並應考量案發事件大小、時間經過、地段繁榮或人煙稀少等因素綜合判斷，並非曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，即一概認定具有不備價值或效用之瑕疵。
參考：臺灣彰化地方法院106年度重訴字第148號民事判決
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