在台灣，租屋人口越來越多，但很多人簽了租約卻從未仔細看過內容，也不清楚自己的法律權益，遇到押金不退、房東亂漲租金、半夜突襲查房，才驚覺「原來這些是違法的！」
經常接到民眾詢問租屋相關的問題，其中不少都是在權益受到侵害後才來求助，其實，只要在一開始就建立正確觀念，許多糾紛都可以避免。
這篇文章將用簡單清楚的方式，帶你搞懂租屋過程中該注意的重點，從簽約、租期、押金、修繕、提前解約，到房東能不能隨便進門，全都一次說清楚，幫你保護自己、安心租屋！
一、租屋契約一定要簽嗎？可以口頭約定嗎？
根據民法規定，租賃契約即使沒有書面形式，也具有法律效力，但當發生爭議時，如果沒有書面契約作為證明，房客往往會處於不利地位。
如果租房不簽約的風險可能包括：
⚠️房東反悔租約內容卻無法舉證
⚠️房客提前解約遭求償高額違約金
⚠️押金不退無據可循
⚠️被趕搬家卻無法主張合法權益
因此，不論你是租屋幾個月或幾年，務必要簽署正式租賃契約，並保存一份副本。內政部其實也有提供【定型化租賃契約範本】，其中對雙方權利義務有清楚規範，可以當作參考或直接使用。
二、租賃契約中應注意的重點條款
民法保障當事人間契約自由原則，雙方如何約定契約內容只要不違背法律上規定，原則上都是可以自由訂定內容的，一份好的租賃契約，不只保障房東，也保護房客，以下是幾個重要條款你一定要注意：
(一)租期
租約最重要的就是期限的問題，需要明確寫出起租日與終止日，在期限屆滿後契約關係就會消滅(民法第450條第1項)
還有一種情況是根據民法第451條規定，如果在租約到期後，承租人繼續居住沒有搬離租屋處，而出租人也沒有反對的話，雙方的租賃契約就繼續存在，成為不定期租賃契約，那這種契約的租期該如何界定呢？
根據民法第450條第2項規定，沒有定期限的話當事人間得隨時終止契約，不過在土地法第100條也有對於出租人不得收回房屋的特別規定，所以也不是出租人隨時想收回房屋就可以直接收回喔。
(二)押金
押金是為了保障房東防止房客損壞房屋或拖欠租金的手段，但根據土地法第99條第1項的規定，收取的押金不得超過2個月的租金金額，如果超收押金的話，該契約條款就會無效(消費者保護法第17條第4項)，承租人還能向直轄市、(縣)市消保官提出申訴，房東可能會面臨3萬至50萬的罰緩(消費者保護法第56條之1)。
當租約結束、房屋恢復原狀後，房東應該要將押金無息全數退還。如果房東主張扣除修繕費或其他費用，也必須提供合理的證明。
(三)租金與繳納方式
契約裡也需明訂每月租金金額、繳費日、繳費方式（現金、匯款、轉帳）及是否開立收據或發票，避免日後在租賃期間的爭議。
(四)修繕責任
房子住久了總會出問題，像是漏水、水管堵塞、插座故障等等，這些若是自然損壞，根據民法第429條之規定，原則上應該由房東負責修繕，只有當房客有過失或人為損壞時，才可能由房客負擔修繕費。但實務上很多房東會把責任全推給房客，這時如果雙方合約有寫明，或房客有對入住時狀況留存照片佐證，法律上會比較站在房客這一方。
(五)提前終止與違約金
提前終止租賃契約也是常見的情況，房東突然說不租了，房客也不知道該何去何從，所以契約中也應明訂如果提前解約需要30天前通知，以及是否需負擔違約金或沒收押金，保障租賃期間的自身權益。
三、常見的租屋糾紛
(一)房東可以隨時進房檢查嗎？
最常見的租屋糾紛就是房東隨意進入已出租的房子，可能是為了要修繕或帶其他房客看屋，也有很多房客誤以為房東有「監督權」，可以自由進出租屋處，其實這是錯誤的觀念。
依刑法第306條第1項侵入住居罪的規定，雖然房東擁有房子的「所有權」，但在實務上認為刑法306條第1項所規定的侵入住居罪是為了保障房客的居住權，既然房子已經出租給房客了，那房客就享有這間房子的使用居住權，房東若未經房客允許擅自進屋，就可能構成「侵入住居罪」，可處1年以下有期徒刑、拘役或9,000元以下罰金，同時租客也可以根據民法第195條的規定，向房東依侵害隱私權請求損害賠償。
(二)房東不退押金、亂漲租金怎麼處理？
這也是最多人問的問題之一，押金不退、搬出時被扣除莫名費用、房東突然要漲租等等，這些其實都有法律依據可循。
1. 租約到期後房東押金不退怎麼辦？
前面有提到押金是為了保障房東防止房客損壞房屋或拖欠租金的手段，而在租約到期後，房東也應該要返還押金給房客，如果因為房屋毀損、欠租等扣押金，也需舉證合理金額，不得任意全額沒收。
如果房東拒絕退還押金，可以先發存證信函催討，如果房東還是置之不理，就可以向地方法院提起小額訴訟（金額在10萬元以下）。
2. 房東可以任意漲租金嗎？
原則上租金調整應寫入契約條款，如「每年得調整一次」，否則房東不得任意調漲。若你與房東無法協議漲幅，可向消保官或租賃調處委員會申請協調。
3. 強迫搬家、威脅、斷水斷電怎麼辦？
這些都是違法行為，情節嚴重者可構成妨害自由罪或毀損罪，建議報警處理並保留證據。
(三)提前退租可以嗎？雙方怎麼協議最合理？
如果你是房客，但因工作、就學、搬遷等因素需提前解約，建議依據契約處理，理想的做法是租賃契約中明訂提前終止條款，例如「需提前30日書面通知，押金扣除1個月租金後退還」等。
如果契約中無相關條款，雙方仍可協議終止租約，但如果房東不同意，又主張的違約金過高，法院仍會斟酌實際情況調整。
建議提前解約前，最好先與房東溝通、並保留書面紀錄（如LINE紀錄），以便日後有爭議時可據以主張。
(四)遇到黑心房東怎麼辦？有哪些法律資源可以協助？
前面提到很多租房的糾紛，但很多人都尋求無門，當你遇到惡房東，別怕沒人幫！以下幾個單位可提供協助：
🔸各地消保官／住宅消保中心：可協助租屋糾紛調解
🔸地方政府租賃調處委員會：免費協助租賃爭議
🔸地方法院小額訴訟庭：押金退還、租金爭議可提告
🔸法律扶助基金會：符合資格者可申請免費律師協助
你也可以先透過專業律師諮詢，確認自身法律立場，避免被黑心房東吃夠夠。
四、結語：懂權益才能安心租屋，遇到爭議別忍耐
租屋生活中，常常因為資訊不對等、觀念錯誤，導致房東房客關係緊張、爭議不斷。其實，只要你事前了解基本法律概念、清楚自己權益、學會簽對契約、保留紀錄，許多問題都能提前避免。
如果你目前正面臨租屋糾紛、押金不退、房東亂來，不確定該怎麼處理，歡迎直接預約法律諮詢，我將用專業陪你一起處理，幫你安心租屋、保護自身權益。
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