亞太電信公司原與住在金山的王姓屋主簽訂合約，租用其頂樓空間作為放置電信設備使用，合約至2020年10月31日止。電信公司去年3月要求降租未果，12月派員前往王家拆除設備，提前終止合約。屋主拒絕開門，工程人員無法進屋，電信公司憤而對王婦提出侵占等告訴。基隆地檢署近日偵結，認定王婦無侵占意圖，予以不起訴處分。
自由時報2020-08-20報導
本件檢察官怎麼說?
- 答：檢察官認為，該糾紛為電信公司提出解約要求，想取回電信設備所致，屬於民事糾紛；屋主主觀上是為維護自身居住安全，而反鎖房屋，進而導致電信公司無法進屋取得設備，主因是雙方租賃契約及租金問題，難認定屋主有侵占意圖，且工程人員也表示人身自由未受到限制，故予以王婦不起訴處分。
可以提前解約嗎?
- 答：首先要看當初簽訂的租賃契約中，是否有關得提前解約的相關規定，像房屋租賃定型化契約應記載事項，裡面就有記載，租賃雙方「得」提前終止租約及「不得」提前終止租約的事項。如果當初約定是「得」提前終止，房東或租客只要在約定時間前通知對方，那麼就不會有違約金。
- 那如果當初沒有約定或是約定「不得」提前解約，但是後來需要提前解約呢？
以定期租約來說，房東有義務提供房間讓房客住滿到租賃屆期為止，房客有權住好住滿；房東有權收取這段期間的租金，房客則有繳納租金的義務。
如果沒有約定房客得提前解約，實務上，認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害，即使租賃契約定有存續期間，亦應允許房客提前終止（最高法院18年上字第2001號民事判例參照）。但這個「相當之損害」要如何認定呢？沒有明文規定，此時就需要雙方溝通協商。
常見的作法是會參考得提前解約的事項，房客於1個月前通知房東，繳清當月租金，再多賠償房東1個月的租金（或是從押金抵扣）。若是隔天就想搬走，因為未於1個月前通知，因此房東可以向房客再多請求1個月（也就是2個月）的租金作為賠償（或是從押金抵扣）。
目前法律規定可以提前終止契約的情形有哪些?
- 答：以房客來說：
1. 租賃物是房屋或其他供居住的處所，如果有瑕疵，會危及承租人或其同居人的安全或健康時（民法第424條）。
2. 在租期中，租賃物如果有修繕的必要，經承租人催告但出租人仍不修繕時（民法第430條）。
3.租賃存續中，租賃物有一部滅失，承租人就其存餘部分不能達租賃使用目的（第435條）。
4.承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能使用、收益（第436條）。
5.承租人過世，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約（第452條）。
（租賃住宅市場發展及管理條例第11條參考）
- 以房東來說：
1.承租人不依約定為租賃物的使用、收益，經出租人阻止而仍置之不理（第438條）。
2.承租人遲付租金，達2月之租額，經催告仍不支付（第440條）。
3.承租人未經出租人同意，將租賃物轉租於他人（第443條）。
4.出租人為重新建築而必要收回（租賃住宅市場發展及管理條例第10條）。
5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。
