基隆市前市長林水木次子、市議員林沛祥把房子租給梁姓男子，委由胞兄林毅全權處理，因梁積欠2個月租金終止租約。林要求屋內林姓女子搬離並即換鎖，被檢方依強制罪嫌起訴。基隆地院審結，認為終止租約符合民法規定，也難認林對林女施用暴力達「強暴」程度，判林無罪；全案可上訴。
聯合新聞網2019-05-14報導
問題一、本件法官怎麼說?
答：法官認為，租賃契約書約定月租4萬5000元，每月30日前繳納，梁男在2017年8月至10月均僅繳3萬元，11月租金未繳，共欠租9萬元。
林毅兩度向梁男催繳，兩人並相約2017年11月30日見面，但梁仍未繳納。林終止租約符合民法規定，屬有效，更換門鎖無妨害梁男行使權利或行無義務之事。
租賃契約約定梁男未經林沛祥同意，不得私自轉租。林毅供稱前往換鎖時，不知道林女有向梁男租屋，先前也不認識她。林女未經林沛祥或林毅同意承租房屋，自不得主張承租人權利，判林毅無罪。
問題二、如果積欠房租，房東可以隨時終止租約嗎?
答：不行。
民法第440條規定，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
當房客欠租達2個月之租額時，房東就可主張終止租約；房東必須在房客欠租之際先行催告，等到房客欠租額達2個月後才能主張終止租約。不過，有些房客雖然拖欠租金，但累積卻一直未達2個月，取巧心態房東也無可奈何。
以本件案例來看，被告既已定相當期限催告告訴人梁男支付租金，並於遲付租金總額已達2個月租額時終止租約，符合民法第440條第1項、第2項規定，其終止租約即屬有效。 參考：臺灣基隆地方法院刑事判決108年度易字第99號
